まちづくり情報

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よくある質問

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Q1.再開発(事業)とは何ですか。
Q2.市街地再開発事業とは何ですか。
Q3.優良建築物等整備事業とは何ですか。
Q4.市街地再開発事業に種類はあるのですか。
Q5.権利変換とは何ですか。
Q6.市街地再開発組合とは何ですか。
Q7.参加組合員とは何ですか。
Q8.総合設計制度とは何ですか。
Q9.一団地認定とは何ですか。
Q10.地方都市で行われている「身の丈再開発」とは何ですか。
Q1.再開発(事業)とは何ですか。
A1.再開発(事業)とは、既成市街地における低層過密、用途混在、公共施設不足といった問題を解決するために、既成市街地を計画的に作り変え、都市機能の更新や環境の改善を図るために行う事業です。
具体的には
  • 老朽化した旧い商店街の活性化を図りたい。
  • 狭小で老朽化した建物を周辺と共同で効率性・収益性の高いビルに建替えたい。
  • 道路が狭隘で家屋の密集した地区を防災面に配慮した建物・住環境に改善したい。
などの課題を解決するための方法の一つです。

再開発事業手法としては、法律に基づく「市街地再開発事業(都市再開発法)」、「防災街区整備事業(密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律)」などと、特定の法律に基づかない、任意の民間による建替え事業等に分けることができます。
また、任意の民間の再開発事業等を補助金により支援する「優良建築物等整備事業」、「暮らし・にぎわい再生事業」などの助成制度や、都市計画法・建築基準法に基づく「総合設計制度」、「特定街区」などの規制・誘導制度があります。
Q2.市街地再開発事業とは何ですか。
A2.市街地再開発事業は、都市再開発法に基づき、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図ることを目的に、建築物、建築敷地の整備および公共施設の整備を行う事業です。

【市街地再開発事業のしくみ】
  • 事業化にあたっては一定の要件に該当することが必要です。
  • 権利者の従前の資産は新しいビルの床に等価で置き換わります。
  • 新しいビルの床を希望しないで転出される方は、従前の資産について金銭による補償を受けることができます。
  • 新しいビルの建設費用は保留床(新しいビルの床のうち、権利者分以外の床)の売却費や補助金等でまかないます。
  • 新しいビルの完成後は管理組織を設立してビルの管理運営を行います。
Q3.優良建築物等整備事業とは何ですか。
A3.優良建築物等整備事業は法律に基づかない任意の再開発事業手法です。
この制度は土地の合理的利用、市街地環境の整備、市街地住宅の供給等を総合的に促進することを目的とし、法的な手続きの必要がなく、一定の条件を満たす任意の再開発事業に対し補助を行うものです。
Q4.市街地再開発事業に種類はあるのですか。
A4.都市再開発法に基づく市街地再開発事業には権利変換方式による第一種市街地再開発事業と管理処分方式による第二種市街地再開発事業があります。

第一種市街地再開発事業(権利変換方式)は、権利変換期日において、建物・土地の従前資産の価格に見合う再開発ビルの床(権利床)に、一挙に変換するとともに、土地の高度利用によって生み出される新たな床(保留床)を処分すること等により、事業費をまかなう事業です。

第二種市街地再開発事業(用地買収、管理処分方式)は、いったん施行地区内の建物・土地等を施行者が買収または収用し、買収または収用された者が希望すれば、その代償に代えて再開発ビルの床を与えるものであり、保留床処分等により事業費をまかなう事業です。第二種市街地再開発事業は、都市防災上の理由などから整備の緊急性の高い地域に限られており、施行者も地方公共団体・UR等の公的機関および再開発会社とされています。
Q5.権利変換とは何ですか。
A5.市街地再開発事業などにおいて、事業施行前の各権利者の権利を、事業完了後のビル(施設建設物)の床及び敷地に関する権利に変換することを言います。第一種市街地再開発事業の核心となる手法です。権利変換のタイプには、原則型(法第75条)と特則型―全員同意型(法第110条)、地上権非設定型(法第111条)があります。
Q6.市街地再開発組合とは何ですか。
A6.都市再開発法に基づいて市街地再開発事業を行うことができる施行者の一つです。
設立にあたっては、施行区域内の宅地の所有権または借地権を有する5人以上が、区域内の権利者2/3以上の同意を得て、都道府県知事の認可を受けて設立します。
Q7.参加組合員とは何ですか。
A7.組合施行の市街地再開発事業で、組合員になる土地、建物の権利を有しないが、保留床の取得予定者(個人、法人等)として、市街地再開発事業に参加し、市街地再開発組合の定款で定められた者を言います。
Q8.総合設計制度とは何ですか。
A8.建築基準法第59条の2の制度で、一定規模以上の敷地に一定割合以上の空地などを有する良好な建築計画に対して、健全な市街地の形成を目的として、特定行政庁が容積率、道路・隣地斜線制限及び絶対高さ制限を緩和するものです。
  • 一般型総合設計、共同住宅建替誘導型総合設計、市街地住宅総合設計、市街地複合  住宅総合設計、都心居住型総合設計、業務商業育成型等総合設計の6タイプがあります。いずれのタイプも、各々に様々な条件があり、それらを満足する必要があります。最低敷地面積は住宅系用途地域では1,000m2、住宅系以外では500m2となります。
  • マンション建替えに関しては一般型総合設計よりも有利な条件で容積率の割増の適用を受けることが可能です。但し、6m以上の巾の道路に接することが条件となっています。
Q9.一団地認定とは何ですか。
A9.建築基準法(以下、「法」といいます。)では、一敷地一建築物が原則です。一団地建築物設計制度(法第86条第1項)と連担建築物設計制度(法第86条第2項)は、特例的に複数建築物を同一敷地内にあるものとみなして建築規制を適用する制度です。特定行政庁が、その位置及び構造が安全上、防火上、衛生上支障がないと認める建築物については、接道義務、容積率制限、建ぺい率制限、日影規制等が、同一敷地内にあるものとみなして適用されます。
Q10.地方都市で行われている「身の丈再開発」とは何ですか。
A10.地域の立地ポテンシャルに見合った再開発。これまでの市街地再開発事業は、高度成長時代の影響が大きく、全国どの都市でも多くの事業が高度利用・大規模な事業として行われてきました。しかし、そのような事業計画は一部の大都市で成立しても、地方都市では必ずしも成立せず、各地域に適した再開発の実施が必要になっています。低容積の再開発事業、外向き店舗を配置した再開発事業などがあります。
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