まちづくり情報

まちづくりに関する情報をご紹介します。



基本用語の解説

こちらに記載してある基本用語は、「再開発のための基礎用語」に掲載されているものの一部です。本書は、再開発事業をはじめ、まちづくりに関する用語892語を収録しています。(※平成17年3月末時点の事業・制度等に基づき作成)
ご参考までに目次の一覧を掲載します。

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再開発の基本用語

アセットマネジメント
(Asset Management)

 アセット(=資産)およびマネジメント(=運用・運営・管理)の名の通り、資産を最適なポートフォリオ(分散投資の組合わせ)により資産価値の最大化を目指し運用することを指す。
 不動産に係るアセットマネジメントでは、対象不動産の資産価値を高めることを目的として、不動産の買収・売却業務や、各種契約の代理業務、財務分析・資産価値の評価業務、具体的な物件の運営・管理(プロパティマネジメント)の監督・管理業務、これらに係る助言提供業務などを、資産を所有する者から委託を受けた投資顧問会社などが行う業務を指す。

アレンジャー(Arranger)

 ファイナンスのアレンジメント(組成)と融資検討を行なう立場の組織、団体あるいは個人を指す。多くの場合、専門会社や証券会社、金融機関などがこの役割を担う。

えーちょうさ

A調査

 市街地再開発事業の構想を策定するために行われる都市・地域整備局所管の「市街地再開発等調査」における調査の一つで、住宅局所管の「基本計画等の作成」における「基本計画作成」に対応するもの。
 事業採択前の「市街地再開発等調査」においてA調査とは、整備を要する幹線街路(広場を含む)の存する、おおむね5ha以上の面積規模の区域を対象に、地方公共団体が現況調査とその結果に基づく整備手法および事業区域の検討、公共施設および施設建築物の計画、資金計画および権利変換計画の作成などを含めた事業計画をモデル的に検討するもので、調査費補助が支出される。
 次の1.〜4.の内容の調査を行う。
  1. 都市の再開発基本構想の作成
  2. 現況調査
  3. 事業手法などの検討
  4. 事業計画モデルの作成
次の段階にB調査がある。
(市街地再開発等調査要綱)

かんりくみあい

管理組合

 区分所有建物全体の維持管理と区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成された団体の通称。区分所有法においては、区分所有者および議決権のそれぞれ3/4以上の合意により法人として登記した場合は、管理組合法人となる。(区分所有法第47条)
 再開発ビルの管理運営は、建物がどう所有されるかによって異なる。権利者全員による出資法人などが一括して建物を所有する場合もあれば、権利者や保留床購入者が別々に区分所有する場合もある。区分所有建物の一般的事項については、区分所有法で定められているが、管理、使用などについて区分所有者および議決権のそれぞれ3/4以上の合意があれば任意に管理規約を定めることができる。(区分所有法第30条)

きほんけいかくさくせい

基本計画作成

 市街地再開発事業の構想を策定するために行われる「市街地再開発事業等調査実施要領」に基づく住宅局所管の調査の一つで、都市・地域整備局所管の市街地再開発事業等調査のA調査に対応するもの。市街地総合再生基本計画作成またはこれに準ずる調査を実施した地区内において選定された、市街地再開発組合などによる市街地再開発事業の事業化が見込まれる区域において、以下の1.〜10.にあげる内容について行う調査。
  1. 都市計画に係る検討
  2. 施設建築物の概略計画の検討
  3. 住宅に係る計画の検討
  4. 地区施設に係る概略計画の検討
  5. 施設需要の調査
  6. 権利変換計画の概略の検討
  7. 事業スケジュールの概略の検討
  8. 資金計画の概略の検討
  9. 周辺地区との関連・調整事項の検討
  10. 権利者意向調査
 (市街地再開発事業等調査実施要領)

きゅうじゅういちじょうほしょう

91条補償

 関係権利者のうち施行地区外への転出を希望する、又は余儀なくされる者、すなわち法第71条第1項又は第3項の規定に基づく金銭給付等届出者又は借家権消滅希望申出者、法第79条第3項の規定に基づく過小権利者、法第87条の規定に基づく権利変換期日において消滅する権利を持つ者に対して施行者から支払われる補償。(法第91条)
 宅地所有者・借地権者及び借家人は、法第71条の規定により権利変換か地区外転出のいずれかを選択することができる。この際、地区外転出を希望した者は、金銭給付・建築物移転(法第71条第1項)などの申し出を行い得るが、金銭給付の申し出がなされた場合、施行者は法第91条の規定に基づき、評価基準日に算定した相当の評価額に、評価基準日から権利変換期日までの期間につき年6%の利息相当額を上乗せして、権利変換期日までに支払わなければならない。

きんせんきゅうふ

金銭給付

 市街地再開発事業において、権利変換を希望しない権利者に対して行う補償などの金銭の給付をいう。地区内の権利者で権利変換を希望しない者は、事業計画認可公告の日から30日以内に、施行者に対して金銭給付の申し出をすることができることとなっている(法第71条)。

くみあいせこう

組合施行

 施行区域内の宅地について所有権または借地権を有する者は、5人以上共同して、定款および事業計画(法第11条第1項)あるいは、事業計画に先立つ事業基本方針(法第11条第2項)を定め、都道府県知事の認可を受けて、市街地再開発組合(法人)を設立し、第一種市街地再開発事業を施行することができる。これを組合施行という。(法第2条の2第2項、法第8〜50条)

けんちくぶつそうごうかんきょうひょうかしすてむ

建築物総合環境評価システム (CASBEE)

 平成15年7月に、国際的な基準をめざして産官学共同プロジェクトとして組織されたJSBC(日本サステナブル・ビルディング・コンソーシアム)において開発された建築物に関する環境性能評価を総合的に行うためのシステム。CASBEEでは、敷地境界等によって内外を2つの空間に区分し、「外部(公的環境)に達する環境影響の負の側面」と「敷地境界等内部における建物ユーザーの生活アメニティの向上」を同時に考慮し、建築物における総合的な環境性能評価のしくみを提案している。
 近年、地方公共団体が容積ボーナス制度を適用する際に、参考としてCASBEEによる評価の提出を求める動きがある。
 また、単体建築でなく建築群を対象とする「(仮称)CASBEE-街区/地域」も開発される予定である。

こうぼのげんそく

公募の原則

 保留床の処分先を広く一般からの公募により決定すること。
 保留床は原則として公募により賃貸し、又は分譲しなければならないとされている。この原則に従って床を処分することを一般分譲ということがある。
 これに対し、巡査派出所、電気事業者の電気工作物その他公益上欠くことのできない施設の用に供するため必要があるときは、公募によらず賃貸し、又は分譲することができる。これを一般分譲に対して特定分譲という。(法第108条)

さいかいはつきょうどうじぎょうしゃえんとりーせいど

再開発共同事業者エントリー制度(都市再生機構)

 都市機構施行による市街地再開発事業において、事業の初期段階から民間事業者のニーズを幅広く把握し、ニーズに合致した事業スキームの構築および施設計画の策定を行うことにより、民間事業者の市街地再開発事業への事業参画が円滑に行われることを目的とした制度のこと。
 エントリーを希望する者は、資格および提案内容について一定の審査を受け、特定事業参加者・特定業務代行者・特定建築者のいずれかの制度による参画を選択できる。

さんかくみあいいん

参加組合員

 組合施行の市街地再開発事業で、組合員になる土地、建物の権利を有しないが、あらかじめ施設建築物の一部の取得者として定款に定められ、組合員と共同して事業を行う者。取得する施設建築物の一部の価額に相当する金額を参加組合員負担金として、事業に要する経費に相当するものを分担金として組合に支払わなければならない。(法第40条、令第21条)
 住宅建設の目標が定められた市街地再開発事業に関しては、参加組合員として、(独)都市再生機構、地方公共団体および地方住宅供給公社など公的資金による住宅を建設する者に参加する機会を与えることになっている。(法第13条)
  

じぎょうきょうりょくしゃ

事業協力者

 市街地再開発事業おいては、建築物などの企画・建設・運営に関するノウハウを持つ、施行者(準備組織を含む)と権利者のパートナーとなる民間事業者をいう。事業の初動期から民間事業者の活用を行うことにより、ノウハウの提供、資金調達の協力などによる合意形成・事業推進が図られ、また、企画提案・助言などにより施設建築物の付加価値を高めることができる。
 事業協力者は法律や条例に基づく制度(役割)ではなく、事業毎にその役割が施行者(準備組織を含む)との契約で個別的に定められる。

しさんりゅうどうかほう

資産流動化法

 「資産の流動化に関する法律」(平成10年法律第105号)の通称。
 平成12年に旧SPC法が改正され、この名称に改められた。改正法はSPC法あるいは改正SPC法と呼ばれる。             
 この法律は、特定目的会社(TMK)または特定目的信託(SPT)を用いて資産の流動化を行う制度を確立し、これらを用いた資産の流動化が適正に行われることを確保するとともに、資産の流動化の一環として発行される各種の証券の購入者などの保護を図ることにより、一般投資者による投資を容易にし、もって国民経済の健全な発展に資することを目的とすることとするものである。

じゅうたくしがいちそうごうせいびじぎょう

住宅市街地総合整備事業

 既成市街地において、快適な居住環境の創出、都市機能の更新、美しい市街地景観の形成、密集市街地の整備改善などを図るため、住宅などの整備、公共施設の整備などを総合的に行う事業。平成16年度に、これまでの住宅市街地整備総合支援事業と密集住宅市街地整備促進事業を統合し創設された。
 住宅市街地総合整備事業制度要綱において、整備計画に従い行う事業(住宅市街地総合整備事業)と、整備計画を策定せず行う事業(都心共同住宅供給事業及び都市再生住宅等供給事業)が位置付けられている。地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給公社、民間事業者などが事業主体となり、整備地区の要件は以下となっている。
  (1) 重点整備地区を一つ以上含む地区であること。
  (2) 整備地区の面積がおおむね5ha以上(重点供給地域は概ね2ha以上)であること。
  (3) 原則として住宅戸数密度が30戸/ha以上の地区であること(街なか居住再生型にあってはこの限りではない)。
(住宅市街地総合整備事業制度要綱)

じゅんびくみあい

準備組合

 市街地再開発組合の設立を準備する権利者による任意の団体をいう。
 準備組合は、再開発組合に準じた組織として設立され、事業計画案や権利変換計画案の作成・検討を行い、関係権利者による再開発組合設立に必要な作業、諸手続を行う。施行区域内の宅地の所有権または借地権を有する者の2/3以上が参加している市街地再開発準備組織に対しては事業計画の作成に係る費用について国庫補助がなされる。
(市街地再開発事業補助(一般会計)交付要綱、市街地再開発事業等補助要領)

しんさいいん

審査委員

 個人施行、組合施行および再開発会社施行の市街地再開発事業において、権利変換計画の決定などの権利処分が公正妥当なものとなるよう審査するために置かれる3人以上の委員のことをいう。
 組合施行の市街地再開発の場合、審査委員は総会において選任される(個人施行および再開発会社の場合は、その選任において都道府県知事の承認が必要)。
 審査委員となるものとして、土地および建物の権利関係または評価について特別の知識経験を有し、かつ、公正な判断をすることができる者(弁護士、不動産鑑定士、都市計画専門家など)がなる。(法第7条の19、法第43条、法第50条の14)
 組合施行の市街地再開発事業では、次のような場合に審査委員の同意を得ることになっている。
  1. 権利変換計画の決定又は変更
  2. 権利変換計画の縦覧に際して出された意見書の採否決定
  3. 土地の明渡しに伴う損失補償額について協議が成立しない場合に組合が支払う補償額
  4. 組合が行う借家条件の裁定
  5. 過小な床面積の基準

だんちないのたてもののいっかつたてかえけつぎ

団地内の建物の一括建替え決議

 団地内の建物(マンション)を一括して建替える際に行う決議。(区分所有法第70条)
 団地管理組合の4/5(区分所有者及び議決権)以上且つ団地内各棟の2/3(区分所有者及び議決権)以上の賛成が必要。決議の適用要件(以下)に注意。
  ・ 団地内の建物の全部が区分所有建物であること
  ・ 当該団地内建物の敷地が当該団地内建物の区分所有者の共有にあること
  ・ 団地管理組合の規約により、団地内の建物が管理の対象とされていること

ちくぼうさいしせつ

地区防災施設

 防災街区整備地区計画において定められた特定防災機能を確保するために整備すべき主要な道路や公園等の防災公共施設をいう。(密集法第32条第2項第2号)

ちゅうしんしがいちかっせいかきほんけいかく

中心市街地活性化基本計画

 中心市街地活性化法第6条の規定にもとづき、市町村において中心市街地と定められた地域(特定中心市街地)を対象に定められる、市街地活性化のための方針や目標、実施事業に関する基本的な計画をいう。

ちょうさせっけいけいかくひ

調査設計計画費

 市街地再開発事業における国庫補助(一般会計)の内の市街地整備補助対象の中の一つ。事業計画作成費(土地・建物などの現況測量、現況調査、権利調査および評価、基本設計、資金計画作成などに要する費用)、地盤調査費、建築設計費(実施設計、工事監理に要する費用)、権利変換計画作成費(確定測量、土地および物件調書の作成、従前資産および新資産の確定評価、権利変換計画の作成および配置設計、権利変換手続開始の登記および権利変換の登記などに要する費用)などが補助内容となっている。

ていきしゃくちけん

定期借地権

 平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された借地権。更新がなく、定められた契約期間で確定的に借地関係が終了する。
 本改正以前は、借地権者の保護が次々と図られ、借地権者の地位は非常に確固たるものになったのに対し、地主のほうは、地代も低くおさえられ、一旦土地を貸借すると半永久的に返還されないという認識が定着した。このような状況の下、宅地の供給を増やすという政策的意味もあり、次のような3つのタイプの定期借地権が創設された。
  1. 一般定期借地権:借地期間を50年以上とし、期間満了後、建物を収去して更地として返還するもの
  2. 建物譲渡特約付借地権:借地期間を30年以上とし、期間満了後、建物を地主が買い取るもの
  3. 事業用借地権:借地期間を10年以上50年未満とし、事業用建物の所有のみを目的とするもの

デュー・デリジェンス(Due Diligence)

 投資家による投資や金融機関による証券発行の引受を行う際に、投資対象が有するリスクおよびリターンを適正に把握するために事前に実施する詳細かつ多角的な調査を指す。大きくは、経済的側面、物理的側面、法的側面の3つの側面から行われる。

とうさんかくり

倒産隔離

 SPVがオリジネーター(証券化対象資産の原保有者)と実質的に同一とみなされず、流動化対象資産の信用力のみで格付けが行われるように、オリジネーターの倒産などから法的・会計的に切り離し、かつ、SPVの倒産可能性の排除の確保を行うこと。
 SPVとは、証券化の受け皿として、移転あるいは譲渡された資産の収益を裏付けとした株式や社債などの証券などを発行する為の便宜上の媒体(Vehicle)。法人税などと投資家の所得税との二重課税の回避、倒産隔離など要件を満たすことが求められる。特別目的会社(SPC)や特定目的会社(TMK)などがある。

とくていぎょうむだいこう

特定業務代行

 市街地再開発事業における業務代行方式の一つで、業務代行者の業務に工事施工を含み、最終的には自ら保留床を取得する義務を負い、事業の施行に関する業務の相当部分を代行する方式をいう。
 特定業務代行者の選定は、原則として、事業提案競技方式により行うこととされている。
 特定業務代行者は、次のような役割を果たすものとされる。
  1. 最終的に未処分保留床が発生した場合はその処分について責任を負う。
  2. 施行者および施行予定者が必要な資金を確保するに当たり、必要な援助(公的資金・補助金の確保及び資金の立替・斡旋・債務保証などを含む)を行う。施行者および施行予定者の要請に対して、地区外転出者対策としての代替地の提供、補償費の支払いなどに必要な資金の援助を行う。
  3. 施行者および権利者の立場を尊重しつつ、誠意をもって事業を推進する。

とくていじぎょうさんかしゃ

特定事業参加者

 地方公共団体及び(独)都市再生機構等が施行する市街地再開発事業において、組合施行の再開発事業における参加組合員と同様に事業に参加する者で、事業認可の際の施行規程において、特定事業参加者に関する事項が記載される。権利変換計画または管理処分計画の定めに従い施設建築物の一部を取得することとなる。(法第50条の3)参加組合員が組合の一員として、取得床価格に相当した負担金に加えて事業経費に充てる分担金の納付義務があるのに対し、特定事業参加者はあくまで保留床取得者としての事業参加であるため負担金のみの納付となる。特定事業参加者の募集に際しては、原則として公募によることとされている。施行者としては、特定事業参加者の早期決定により事業リスクが軽減され、負担金の早期納付による資金負担の軽減が図れる一方、特定事業参加者としては事業計画等に対し意向を反映させることができ、ニーズに合った保留床取得が可能となる。

ひゃくじゅういちじょうけんりへんかん

111条型権利変換

 権利変換の方式の一つで、地上権非設定型とも呼ばれている。この権利変換の場合は、従後の土地は建物の区分所有者による一筆共有となる。この方式によれば、地上権を設定しないので、地代の設定、徴収などの問題が生せず、将来建替時においても地上権更新料の問題が発生しない等の利点がある。

ひょうじゅんかんりきやく

標準管理規約

 分譲マンションなどの区分所有建物における管理規約について一定のガイドラインを示すため、国土交通省が作成したマンション管理規約のモデル。当初は「中高層共同住宅標準管理規約」という名称であったが、平成16年1月の改正により「マンション標準管理規約」へと名称変更され、管理組合が各マンションの実態に応じて管理規約を制定・変更する際の参考にするという位置付けとなった。併せて同改正では、マンション管理における専門的知識を有する者の活用に関する規定の新設、建替えに関する規定の整備、決議要件や電子化に関する規定の整備、新しい管理組合業務の追加、未納管理費の請求に関する規定の充実、環境問題、防犯問題への対応の充実などが盛り込まれた。
(国土交通省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室)

プロジェクトファイナンス (Project Finance)

 プロジェクトに係る民間企業などの信用力や保証などに依存した資金調達(コーポレートファイナンス)ではなく、これら企業などが設立したプロジェクトを遂行する事業会社(SPCなど)による、プロジェクトそのもののキャッシュフローを返済原資とする資金調達のこと。

ぼうさいがいくせいびじぎょう

防災街区整備事業

 平成15年6月の密集法改正により創設された事業制度。従来の密集市街地の整備においては、任意の合意形成により進められてきた敷地・建物の共同化による共同建替えの手続きについて法定化し、都市計画による事業地区の位置付けや事業に当たっての都道府県知事の認可等の公的な関与を背景として、地権者の全員同意を前提とせずに密集市街地の整備・改善を進めていくことを可能とした事業で、権利変換により従前の権利を新たに整備される建築物などの床へ移転することにより、老朽化した建築物を除却し、防災性能を備えた建築物および公共施設の整備を行うことができる面的な事業手法。(密集法第2条第5項)権利変換において、従後も土地に権利を移転することができる個別利用地区制度を有するという特徴がある。
(住宅局市街地建築課市街地住宅整備室、都市・地域整備局市街地整備課)

まちづくりこうふきん

まちづくり交付金

 市町村が作成した都市再生整備計画に基づき実施される事業の費用に充当するために交付する交付金で、平成16年度創設された。補助金と比べると、地方公共団体の自主・裁量性が高い。
 市町村は、地域の特性を踏まえ、まちづくりの目標とその実現のための各種事業を記載した都市再生整備計画を作成し、国は市町村が作成した都市再生整備計画が都市再生基本方針に適合している場合、年度ごとにまちづくり交付金を交付する。交付期間終了時、国は市町村に対し目標の達成状況に関する事後評価を求めることとなる。なお、交付期間は概ね3〜5年とされている。
(都市・地域整備局まちづくり推進課都市総合事業推進室 まちづくり交付金交付要綱)

いっぱんしゃだんほうじん まんしょんさいせいきょうかい

一般社団法人 マンション再生協会

 一般社団法人マンション再生協会は、マンション再生(修繕・改修や建替え等)を行う管理組合や建替組合等を 支援するため設立された協会(会長:小林重敬 東京都市大学教授)です。

まんしょんたてかえじぎょう

マンション建替事業

 マンション建替円滑化法で定めるところに従って行われるマンションの建替えに関する事業及びこれに附帯する事業をいう。(マンション建替円滑化法第2条第1項第4号)

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